Que es una hipoteca

Una hipoteca normalmente se firma cuando se quiere comprar una casa, pero no se dispone de todo el dinero en efectivo para efectuar el pago de la misma. De este modo se acude a una caja de ahorros o a un banco para pedir un préstamo hipotecario.
El préstamo hipotecario tiene como principal característica el tomar como garantía real la vivienda a favor del banco o caja que presta el dinero. Esto supone que en el caso de impago, o no cumplimiento de las condiciones acordadas en el préstamo la entidad financiera pasaría a ser la propietaria de la vivienda. De este modo se hipoteca el inmueble en favor del banco o caja, hasta que se paguen todas las letras del préstamo según las condiciones y plazos negociados.

Al hipotecar la propia vivienda, el tipo de interés que suele aplicarse es más bajo que en un préstamo normal. Al hipotecar la casa, el banco considera que disminuyen sus riesgos y por lo tanto baja el tipo de interés.

Como funcionan las hipotecas de sólo intereses

Con la subida de los precios de los pisos y la burbuja inmobiliaria, son muchas las entidades que comienzan a alargar los plazos de las hipotecas, e incluso hay productos bancarios que ofrecen pagar sólo intereses.

Al principio parece toda una ventaja. Si una hipoteca normal me cuesta 1600 euros al mes, en este tipo de hipotecas sólo pago la mitad. Un increible ahorro que esconde la verdad de que no estás pagando realmente tu piso: Sólo pagas al banco.

Veamosló con un ejemplo. Rinzewind en su página publicó un interesante artículo analizando como afectaba a las cuotas mensuales el alargar o no el plazo de pago de una hipoteca, a cierto interés. (En concreto 200.000 euros al 4%). Podemos ver en la siguiente gráfica como a partir de cierto punto, la cuota practicamente no disminuye y tiende a estabilizarse en un punto: Los intereses fijos que se pagan al banco, unos 670 euros.

Viéndolo así ¿Merece la pena alargar la hipoteca?. Al final lo que tenemos que ver es la cantidad de dinero que estamos pagando por nuestro piso de forma real. Viendo la gráfica se puede ver que a partir de 15 años de hipoteca, dedicamos más parte del pago mensual al pago de los intereses al banco que a nuestra vivienda.

En el siguiente video se explica de forma gráfica y muy graciosa este hecho que da mucho que pensar

Ayuda con la hipoteca

Mucho estamos hablando últimamente de la burbuja inmobiliaria y demás. Si aún después de leer todos los artículos que parecer predecir un cambio de contexto en la economía española, con ralentización de la subida del precio de la vivienda te decides a contratar una hipoteca, el blog especializado en hipotecas, euribor, tipos de contratos, subrogaciones y demás. Desde allí encontrarás además herramientas útiles que te ayudarán a decidirte por un tipo de hipoteca u otro.

Caída de un 7,2% en la venta de los pisos

Parece que los primeros síntomas de la explosión de la burbuja inmobiliaria se empiezan a notar. Según el informe que ha presentado el colegio de Registradores, 900 mil pisos cambiaron de manos en 2006, lo que supone un descenso del 7,2% con respecto al año anterior.

Comenta Julio Rodríguez ex presidente del Banco Hipotecario al diario el Pais que “¿Adónde va una economía que inicia 800.000 viviendas y vende menos de 400.000 nuevas al año?“.

Las cifras de 2007 tampoco son muy halagüeñas, ya que de nuevo vemos un descenso en el primer trimestre del 8,6% frente al mismo periodo de 2006.

Los pisos usados, son los que más se compraron y vendieron en 2006: Un 56% del total. Sin embargo se siguen construyendo pisos nuevos a ritmos de más de 800 mil viviendas al año. Más del 50% de las compras se cerraron con viviendas de más de 80 metros cuadrados. Los apartamentos de entre 60 y 80 metros representan el 27,9% de las ventas.

Otro dato más. La media del periodo de hipoteca sigue subiendo. En 2006 quedó en casi 27 años. Y el Euribor sigue subiendo para llegar al 5%.

Sistema de amortización francés de hipotecas

Uno de los artículos más populares que hemos publicado en Definanzas, fue el que hablaba de las hipotecas de solo intereses. Por si fuera malo, el escenario que nos planteamos en ese post, hoy os queremos explicar el Sistema de amortización francés de hipotecas, el sistema que se aplica en España y la mayoría del mundo a la hora de calcular la cuota mensual a pagar.

El sistema de amortización francés se caracteriza principalmente porque en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.

Veamoslo mejor con un ejemplo:

Hipoteca de 300.000 euros a 30 años
Tipo de interés: 4%
Cuotas mensual: 1432,24 euros.
Pues bien, en el primer pago de esta hipoteca 1000 euros serían intereses, mientras que 432,24 euros sería la amortización, es decir lo que pagamos realmente de vivienda. En el último pago de la hipoteca. 4,76 euros sería el pago correspondiente a intereses y 1427,49 euros se destinarían a la amortización.

Aunque parezca increible, de nuevo este sistema fue creado por dos razones: La primera es que las cuotas son constantes, y la segunda es que los bancos reciben antes su pago de intereses: Cuando hemos pagado la mitad de las cuotas, ni mucho menos hemos pagado la mitad del piso.

El sistema de amortización de esta forma podría resumirse en tres partes:

La cuota mensual es constante durante el plazo que dure la hipoteca
Al finalizar el plazo la hipoteca debe haber sido pagada en su totalidad
Cada mes deben pagarse los intereses de la cantidad que queda por amortizar.
A continuación se puede ver de forma gráfica el sistema de amortización francés. Como véis la cuota mensual (Barras amarillas en siempre la misma), sin embargo, al principio son casi todo intereses y al final casi todo capital de la vivienda.

Sistema de amortización aleman de hipotecas

En el artículo anterior hemos hablado del sistema de amortización francés de hipotecas. A continuación hablaremos del sistema Alemán.

Si entendiste el sistema Francés una simple mirada comparativa a los gráficos que representan a ambos sistemas te darán la visión general de las diferencias.


Mientras que en el sistema Francés las cuotas mensuales siempre son iguales, en el alemán, al principio se paga más. Esto es debido a que la constante en el sistema de amortización alemán es la amortización de la vivienda. En este caso, pagamos durante todo el plazo de la hipoteca la misma cantidad destinada a la compra real de la vivienda, mientras que los intereses van disminuyendo según amortizamos el capital.

¿Ventajas e inconvenientes? Aunque en el sistema alemán, las primeras cuotas son más altas, podemos estar seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo pagando habremos pagado el 50% del precio real de la vivienda.

En el caso francés, es posible que cuando llevemos 15 años aún nos reste por pagar un 85% del precio de la vivienda.

Hipotecas protegidas

En vista de la escalada del Euribor y del aumento de la cantidad a pagar por el préstamo hipotecario tras cada revisión ya sea anual o semestral que están sufriendo las familias españolas que tienen una hipoteca referenciada al Euribor, las entidades financieras están recibiendo un aumento notable de peticiones para obtener información sobre las hipotecas fijas ó hipotecas protegidas contra las subidas de tipos.

Así en los meses de julio y agosto desde banca Sabadell indican que se realizaron hipotecas a tipo fijo o protegidas contra las subidas en porcentajes sorprendentes que van desde el 15 al 18% respectivamente.

Este cambio en la mentalidad de las personas a la hora de contratar una hipoteca se debe a que desde el año 1999 al 2005 los tipos de interés estaban muy bajos y la gente gestionaba sus hipotecas a un tipo variable y actualmente se encuentra el Euribor en niveles que rondan el 4,7% muy cerca de sus máximos.

Una solución a estas subidas de tipos es contratar el seguro de la hipoteca para cubrir además de la posibilidad por si se queda una persona en paro que le proteja de una más que posible subida de tipos. Otras opciones son la hipoteca a un tipo mixto o las hipotecas con un tope de subida de tipos o hipotecas cap.

Las entidades bancarias están adaptándose a los nuevos tiempos que corren y están ofreciendo a los particulares hipotecas a un tipo fijo del 5,4% hasta 40 años como Caja Navarra a niveles muy similares a hipotecas contratadas a tipos de interés variables.

Hipoteca biénestar de BBVA

BBVA ha decidido lanzarse al ruedo con un producto ni muy conocido ni suficientemente explotado por el resto de entidades financieras del país, como es el de la Hipoteca Bienestar ó Inversa.



En BBVA han desarrollado este producto pensando que puede ser un negocio que atraiga a numerosos clientes dado el envejecimiento de la población y de la pequeñas pensiones con las que se jubila mucha gente.

Se trata de un producto para personas de 65 años en adelante y con vivienda propia. La renta que se obtendría estaría en función del valor de la vivienda, de la edad del cliente y de su esperanza de vida.

BBVA dá a través de esta renta hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda y tiene la característica de que se contrata un seguro por si el cliente supera la esperanza de vida calculada, de esta manera podría seguir percibiendo esta renta.

Después de la muerte, los herederos tienen la posibilidad de renegociar la hipoteca con el banco y mantener la casa o venderla y pagar la deuda al banco.

BBVA tiene previsto realizar entre un 20-25% del total de hipotecas biénestar que se realicen en España y cuenta con un millón de clientes de más de 65 años para ello.

Banco Sabadell lanza hipoteca al 0,25%

Teniendo en cuenta la delicada situación por la que atraviesan algunas entidades financieras extranjeras como Northern Rock y la desaceleración de la venta de viviendas y como Bankinter ha dejado de comercializar la hipoteca que ofrecía a euribor + 0,18%, Banco Sabadell lanza una hipoteca a euribor + 0,25 % para menores de 30 años.



Es un producto agresivo y las condiciones parace que son buenas ya que el primer año solamente aplican el euribor y el resto de años le añaden el diferencial del 0,25%. Dan un plazo de hasta 40 años para amortizar, exigiendo una tasación mínima de 150.000 euros y si se financia el 80% no hay comisión de apertura pero si es mayor del 80% si que la hay. Además hay que realizar un seguro de vida y otro con el que Banco Sabadell se cubre las espaldas para poder cobrar en el caso de discapacidad permanente, muerte ó desempleo.

Otro de los productos de Banco Sabadell es la de un préstamo personal ligado al euribor y en el que el diferencial que aplica la entidad se puede reducir hasta un 0,5% depedendiendo del grado de vinculación que se quiera mantener con el banco ya sea contratando un seguro de vida, tarjetas, domiciliando nóminas etc…

Las hipotecas más baratas de ING

ING se lanza al mercado con otro producto más agresivo que el que tenía anteriormente en el mercado, con la intención de quitarles clientes a sus competidores directos en el sector de la concesión de créditos hipotecarios.



Esta decisión la han tomado sus dirigentes por la reducción que han sufrido sus beneficios hasta septiembre en un 4.5% hasta los 42 millones de euros, siendo esta reducción de us beneficio fruto de la crisis por la que pasa el sector inmobiliario con la caída paulatina de las ventas de viviendas y la menor solicitud de prestamos hipotecarios.

Ahora dada la situación financiera de las familias españolas con el aumento de sus cuotas de sus hipotecas se están viendo obligadas a refinanciar sus deudas y de esto es lo que se quiere aprovechar ING con el lanzamiento de hipotecas a euribor más 0,29%.

Esta subrogación ya la notó ING en el año 2006 cuando el 35% de los créditos concedidos eran a clientes de otras compañías.

Acutalmente el crecimiento de sus créditos hipotecarios es del 7% y para seguir creciendo y que no bajen sus beneficios ha ofrecido esta hipoteca a más de 20.000 clientes sin que tengan que hacer frente a ningún gasto de apertura o cancelación de la hipoteca, ni contratar otro producto adicional.

Ayuda para las hipotecas subprime

Más vale tarde que nunca, ese es el dicho que podría aplicarse a la iniciativa que tienen pensado sacar adelante el secretario del Tesoro de los Estados Unidos, Henry Paulson, para paliar de alguna manera lo que tienen encima de la mesa y lo que está por llegar como consecuencia de la crisis desatada por las hipotecas subprime.



La burbuja inmobiliaria en los EEUU, ha ido creciendo gracias a los préstamos concedidos para la compra de una vivienda con la particularidad de que incialmente los intereses eran muy bajos, para posteriormente ir revisándose al alza. Además estos créditos se concedían a personas sin aval y sin tener en cuenta si el cliente estaba en condiciones de poder devolver el préstamo o no.

En estas condiciones y con las revisiones de las cuotas a la vuelta de la esquina, el gobierno americano está negociando con las entidades financieras el poder congelar de alguna manera en varios años estos tipos de interés. Con estas ayudas no se pretende dar dinero a los hipotecados o a las empresas del sector sino que estas ayudas irían destinadas a los clientes que por sus ingresos y con un nivel de impagos casi a nivel cero, pueden hacer frente al préstamo pero no a esas subidas de interés de manera inmediata y también irían destinadas esta congelación de los intereses a aquellos que podrían refinanciar sus hipotecas.

Las hipotecas inician el 2008 con subidas

A pesar de que el BCE no ha subido los tipos de interés en las últimas reuniones y que ésto podría representar una buena noticia para los que tienen una hipoteca referenciada al euribor, éste se encuentra descorrelacionado respecto a la política monetaria que está llevando a cabo el Banco Central Europeo.
Y es que el euribor hace un año se encontraba al 3.92% mientras que para este mes de diciembre va a cerrar en el 4.80% con lo que las revisiones de las hipotecas ya sean trimestrales, semestrales o anuales verán incrementadas sus cuantías. Para las revisiones anuales que tengan lugar ahora, habrá que pagar un 9% más.



Solamente tenemos que echar un vistazo atrás para darnos cuenta de lo que ha supuesto este indicador en las economías domésticas, puesto que a finales del 2004 se encontraba en el 2.3% y 3 años más tarde se ha doblado este porcentaje mientras que el importe medio de las hipotecas era de 110.000 euros y ahora es de 150.000 euros.
Entramos en un año 2008 que por si no fuera poco las contínuas subidas de las gasolinas y de los precios de los alimentos más básicos que hemos padecido en el 2007, habrá que rascarse el bolsillo de nuevo con el aumento de las cuotas de las hipotecas, aunque si nos atenemos a lo dicho por muchos analistas acerca del euribor, éstos esperan que este indicador se sitúe para finales de este nuevo año próximo al 4% y que asistamos a posibles bajadas de los tipos de interés a medida de que las tensiones inflacionistas y que la crisis de liquidez se vayan relajando.

Hipoteca 08 de Banco Santandercentralhispano

Banco Santandercentralhispano ha soprendido con el nuevo producto lanzado, denominado “Hipoteca 08”, sorprendiendo que lo vaya a comercializar estando el sector de créditos restringido por la crisis de liquidez o con lo acontecido con las hipotecas subprime este verano. El banco ha hecho una oferta agresiva con el ánimo de quitar clientes a sus competidores.

La hipoteca ofertada por el Santander, es la más barata que hay actualmente ya que es euribor más 0,25 puntos, solamente comparable con la de ING Direct que ofrece euribor más 0,33 puntos, pero está dispuesto a ofrecer esta hipoteca en estas condiciones para captar más clientes, mientras que éstos no presenten ningún riesgo a la hora de poder pagar sus hipotecas.



Esto lo consiguen, porque la “Hipoteca 08” va dirigida a quiénes tengan sus hipotecas en otras entidades con la particularidad de tenerlas al menos con 6 años de antigüedad, estando al corriente en el pago, al margen de tener que domiciliar la nómina y realizar un plan de pensiones con 600 euros mínimo al año de aportaciones y todo ello con un 0% de comisiones de apertura y de servicios.

Esta captación de clientes a través de este producto por parte de Banco Santandercentralhispano, está dentro del plan llevado a cabo desde el 2006, para dar preferencia a obtener clientes eliminando por ejemplo las comisiones de servicio.

Hipotecas ¿A interés fijo o a interés variable?

A la hora de elegir una hipoteca el tipo de interés en una de las características más importantes que hay que decidir. Dependiendo del plazo que elijamos para pagar la hipoteca, nos decantaremos por uno u otro tipo de préstamo.
Existen dos tipos de hipotecas, cada una con un tipo de interés:

Hipotecas con tipo de interés fijo: El interés de la hipoteca es el mismo durante toda su duracion. No se ve afectada por los cambios en los tipos de interés, ni por el famoso Euribor. Normalmente el plazo de las hipotecas a tipo fijo, suele ser menor, que las de tipo variable. Lo normal suele estar en torno a los 15 años.
Hipotecas con tipo de interés variable: Este tipo de hipotecas dependen de las variaciones de los tipos de interés. Se suele fijar un tipo de interés inicial para el primer año o lo primeros seis meses y se va revisando este valor, en función del comportamiento de los tipos de interés, normalmente en base a la referencia del Euribor. Esta opción permite beneficiarse de tipos de interés bajos cuando el Euribor es bajo, pero es peligroso a largo plazo porque las subidas de los tipos de interés son imprevisibles.

De este modo la elección de un tipo de hipoteca con tipo de interés fijo o variable debe realizarse en función de tres parámetros fundamentales:

Euribor: Hay que estar muy pendiente de su evolución, y evaluar cuales son sus espectativas.

Tipo de interés fijo que logremos negociar en nuestro banco. Este valor depende en gran medida de la duración de la hipoteca. A mayor duración, mayor tipo de interés.
Plazo de la hipoteca: Un largo plazo, nos permitirá pagar menores cuotas anuales, pero este plazo afecta al precio total que pagaremos, ya que aumenta los intereses tanto de tipo fijo o variable. Pero es verdad que las hipotecas de tipo fijo no suelen ser comunes, para periodos de más de 20 años.

Por último comentar que existe una última modalidad: el Tipo de interés mixto: Esta fórmula consiste en negociar una hipoteca a un tipo de interés fijo durante los primeros años y el resto del plazo a un tipo variable.

Que tipos de comisiones existen en las hipotecas

A la hora de contratar una hipoteca no sólo hay que fijarse en los tipos de interés, los plazos, y el importe. Hay que tener también en cuenta las diferentes comisiones. De ellas las más importantes son.

Comisión de apertura: Se incluyen los gastos originados por el Banco o Caja al realizar la tramitación de la hipoteca. Suele calcularse como un porcentaje del importe del préstame y es normal cobrarlo cuando se firma el contrato.

Comisión de cancelación o comisión de amortización anticipada. Este tipo de comisión se aplica cuando el cliente desea cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo negociado. Su valor es calculado como un tanto por ciento sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por suerte estos tipos de comisiones tienen establecidos unos máximos. En los préstamos con tipo de interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, miestras que en los préstamos con tipo de interés fijo la comisión puede ser más elevada.

Comisión de subrogación. La subrogación consiste en el traslado de la hipoteca de un Banco a otro, con la idea de mejorar el tipo de interés, y las condiciones. Este tipo de comisión está fijado por ley en un 1%.

Las hipotecas sobre viviendas aumentó un 5,5% en octubre

¿Hasta donde realmente afecta la crisis de las hipotecas a España? ¿El mundo globalizado tiene fronteras?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha difundido un informe en el que expone datos concretos del mes de octubre de 2007. El texto afirma que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 150.851 euros en ese mes, lo evidenciando un incremento del 5,5% respecto al mismo mes del año anterior.

Estas cifras muestran además una suba del 0,4% respecto a septiembre de 2007.


¿Qué dicen los fríos números?

El capital prestado para este tipo de hipotecas llegó a los 14,7 millones de euros en el décimo mes del año, un 7,32% menos que en el mismo octubre de 2006 y un descenso del 5,67% respecto a septiembre.A raíz de estas cifras se observa que el número de viviendas hipotecadas cayó un 12,19% interanual, hasta 97.456 inmuebles.

Precios y características generales

A la hora de analizar los datos difundidos debemos prestar atención a algunas variables que marcan el panorama inmobiliario. Por ejemplo el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 170.872 euros, un 7,66% más que en octubre de 2006 y un 2,5% menos que en septiembre.

En octubre se han hipotecado 143.945 fincas rústicas y urbanas, un 7,90% menos que en el décimo mes del año anterior, por valor de 24,59 millones de euros, un 0,85% menos.

En lo que respecta a las entidades financieras, el informe afirma que quienes mas cantidad de prestamos de este tipo han concedido fueron las cajas de ahorro con el 58,2% del total con un interés del 4,87% con un plazo medio de 27 años, seguidas de los bancos (31,9%) con un tipo de interés del 4,99% y un plazo medio de 26 años. El resto se distribuyo entre otras entidades financieras.

En cuanto al capital prestado la tendencia fue acorde a quienes mas prestamos concedieron a sus clientes. Las cajas de ahorros otorgaron el 55,6% del total, los bancos el 36% y otras entidades, el 8,4%.

¿Interés variable o fijo?

Quien dominó la escena con el 97,6% de las hipotecas constituidas fue el tipo de interés variable, frente al 2,4% de tipo fijo. Dentro de los variables, el euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado ya que se utilizó en el 88% de los nuevos contratos.

Hipotecas a tipo fijo o variable: Eterno dilema

A la hora de contratar una hipoteca nos solemos plantear siempre la misma cuestión… ¿tipo fijo o a tipo variable?, hay que decir que la respuesta tampoco es unánime ya que cada una tiene sus ventajas e inconvenientes.

En las hipotecas a tipo fijo el tipo de interés permanece inalterado durante la vida del préstamo. En este caso, el cliente tiene la cuota constante, y su cálculo dependerá del plazo que escojamos, aunque tienen el inconveniente que el periodo máximo de amortización suele ser inferior al de las hipotecas a tipo variable, lo que conlleva que las cuotas mensuales sean más altas.
Las hipotecas a interés variable están referenciadas a un índice que suele ser el Euribor. Este índice está referenciado a un plazo determinado (normalmente a un año) y es revisable periódicamente. (la revisión más general es la anual, aunque también suele ser habitual la revisión semestral). Debido a esto, la cuota varía por cada revisión. Durante el periodo inicial del préstamo, la entidad marca un tipo de interés fijo conocido que suele ser bajo (tipo de interés de enganche) para captar demanda en su producto. Este tipo de interés inicial se aplica durante un periodo entre 6 meses y un año. El periodo máximo de amortización puede llegar a los 35 años en algunas entidades e incluso más y por ello las cuotas mensuales no son tan elevadas como en los tipos fijos.
En definitiva la decisión depende sobre todo, del riesgo que queremos tomar en cuanto a la evolución de los tipos de interés.

El riesgo depende de las características del préstamo. El hecho de tener un préstamo a tipo fijo tiene un riesgo de tipo de interés diferente a tener un tipo variable. Podemos distinguir 2 situaciones:

Subida de los tipos de interés.

Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá perjudicado por la subida de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se beneficie de esta situación ya que su cuota no varía. Algunas entidades ofrecen préstamos a tipo variable con un límite máximo en el tipo de interés que, en esta situación sería una cláusula que limitaría la posible perdida al prestatario.

Bajada de los tipos de interés.

Es la situación inversa. Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá beneficiado por la bajada de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se ve perjudicado en esta situación ya que su cuota no varía. En este caso es bueno considerar la posibilidad, para los poseedores de un préstamo a tipo variable, de trasladar su hipoteca a tipo fijo.

Desde el punto de vista de la entidad, tiene más riesgo prestar en fijo que en variable, por lo que suelen asociar comisiones más altas a estos préstamos para traspasar la demanda a tipos variables. Por esa misma razón, el plazo máximo para fijos es menor que el de los variables. Es común ver las comisiones de cancelación altas en estos préstamos para evitar que, en caso de un movimiento de bajada de tipos en el mercado, el prestatario tenga que pensárselo bastante a la hora

de cancelar el préstamo o renegociarlo con otra entidad, debido al alto coste que lleva su cancelación.

Actualmente, la formula de cálculo del TAE para préstamos variables estima que los tipos permanecen constantes a lo largo del préstamo. Este supuesto nos da un tipo que no se ajusta a las expectativas del mercado y genera incompatibilidades en cuanto a la comparación entre préstamos fijos y variables por esta vía.

Por otro lado, el préstamo referenciado a índice tiene la complejidad añadida de que existen varios índices, que se comportan de manera desigual frente a los movimientos de los tipos de interés.

Es fundamental conocer lo que descuenta el mercado en cuanto a la evolución de los tipos de interés en el futuro. En los préstamos a tipo variable suele haber un tipo de “enganche” bajo para generar la atención de clientes, siendo común, por parte del público en general, asumir que los tipos de interés futuros del préstamo no serán muy diferentes a los de este tipo de “enganche”, cuando la realidad suele ser bastante diferente.

Los tipos variables golean a los fijos

¿Hipoteca a tipo variable o a tipo fijo? La gran pregunta para todos aquellos que queremos suscribir algún préstamo para comprar una vivienda. El común del consumidor conoce las diferencias y las características de cada una de estas variantes, sus ventajas y desventajas. Sin embargo, ante el recrudecimiento de la crisis por las SUBPRIME en Estados Unidos, y sin saber aun lo mucho o poco que terminara repercutiendo en Europa esa crisis financiera, mas del 98% de los españoles que constituyeron hipotecas en Septiembre utilizaron un tipo de interés variable.

Asimismo, mas del 85% de estas hipotecas variables están sujetas al EURIBOR, ese caprichoso índice que, pese a los últimos respiros que ha dado cerrando Noviembre en el 4,607% (el segundo descenso consecutivo registrado por este indicador tras veinticuatro meses de continuas subidas), sigue haciendo subir las cuotas de las hipotecas porque esta baja aun no se ha trasladado a las revisiones anuales realizadas por las entidades.

Sin embargo, es muy pronto para saber si estas bajas consecutivas son ocasionales o si ya estamos frente a una tendencia sostenida, sobre todo porque se cree que las tensiones macroeconómicas que comenzaron en verano con la crisis de las hipotecas en Estados Unidos y se han agravado con la escalada de la inflación en la zona euro aun no han finalizado.

En fin, la única respuesta a la eterna pregunta ¿fijo o variable? va a estar dada en que el préstamo preferible es aquel que mejor se adapta a las posibilidades individuales de cada uno, teniendo en cuenta factores tales como el importe necesario, el plazo de amortización o la capacidad de pago.

Qué es una hipoteca subprime

Hoy quiero hacer un breve comentario sobre este anglicismo que tan traído y llevado está últimamente en cualquier tertulia, sea o no financiera.

Se habla de las hipotecas subprime igual que cuando se empezó a poner de moda los “hedge funds”, más o menos por el estilo.


Por qué hablamos hoy de ello…. Precisamente por el mal dato de venta de viviendas nuevas que salió ayer y que ha hecho tambalear a las bolsas en general, y por los comentarios del primer mandatario de la FED, Bernanke.


Un crédito , una hipoteca subprime es aquella hipoteca considerada de “riesgo” por aquel a quien se concede. El prestatario tiene unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria “normal” aceptaria , bien porque no tiene un trabajo estable, bien porque empieza, bien porque sus ingresos no son recurrentes o porque no se pueden demostrar mediante nominas, recibos, etc…y con éstas caracteristicas éstos prestatarios no tienen acceso a avales bancarios.

En éstos casos, existen entidades de financiación, que no bancos, que se dedican a éste tipo de clientela. Aunque muchos bancos ya se han hecho en propiedad con éstas entidades, aunque van en paralelo a ellas. ¿Cómo se conceden éstas hipotecas?, generalmente aplicando una tasa de interés superior a la del mercado,negocio bastante rentable en escenarios de tipos de interés bajos, sobre todo porque el cliente tiene siempre la intención de no perder su casa y pagar, al igual que los clientes habituales de las hipotecas “normales”. En EE UU se funciona con un sistema crediticio diferente del nuestro: tienen una escala de calificación por puntos, así te van adjudicando puntos según el nivel de ingresos y sobre todo de puntualidad en los pagos. Los créditos subprime son los que tienen una calificación inferior a 620 puntos. ( lo normal es tener una calificación por encima de 800).


Muchas veces, el prestatario incurre en solicitar éste tipo de préstamos por circunstancias muy adversas e imprevistas : enfermedad / muerte del cabeza de familia, desempleo, etc. Incluso sirven para “refinanciar” deudas, esto es que te tasan la vivienda por encima del valor de mercado, a lo que restan la deuda hipotecaria vigente y la diferencia te la dan en efectivo. Eso sí, a una tasa de interés superior. Esto te permite salir momentáneamente de una situación difícil, pero está comprobado que mantener una situación así más de 4 años, pasa una factura mas elevada, sobre todo si el escenario de politica monetaria indica subidas adicionales de tipo de interés.

Las hipotecas subprime son en principio muy beneficiosas para ambas partes, el sistema crediticio y el particular, porque pueden acceder a tener una vivienda más personas, y a su vez generar mas riqueza…. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque ademas recordemos que no existen avales….por esto Bernanke ( insisto que tambien por otros motivos) estaba tan preocupado y reitera su preocupación por la morosidad.


Otro tema sería titulizar toda ésta deuda…. Pero esto es otra historia.