Inversion en vivienda en países emergentes

El boom inmobiliario parece que acaba en España. Sin embargo la inversión en bienes raíces como la inmobiliaria continúa siendo una de las formas más seguras de garantizar un capital. la pregunta es ¿Sigue siendo España el lugar adecuado para invertir en vivienda?

Desde hace pocos años, inversores de todo el mundo están desaciéndose de sus activos inmobiliarios buscando una rentabilidad similar a la que ofrecía el mercado español a principios de la burbuja inmobiliaria. Sudamérica es una de las opciones con más potencial de revalorización. El problema es la distancia, y las circunstancias gubernamentales allí. Esta inestabilidad supone en muchas ocasiones una barrera de entrada a nuevos inversores.

Una opción más cercana y que nos asegura mayor estabilidad con amplios márgenes de beneficio, son los países de Europa del este. La inversión inmobiliaria en este tipo de mercados nos ofrece una mayor seguridad, sobre todo ahora que estos países están viviendo una increible expansión con su entrada en la Unión Europea.

Invertir en viviendas en Polonia, Bulgaria, Rumanía, República Checa, Hungría, Lituania, etc es una gran oportunidad. Existen multitud de empresas que actúan como intermediarios para la compra/venta de inmuebles en zonas con elevada revalorización prevista. Para los menos arriesgados existen la posibilidad de comprar acciones de inmobiliarias que construyen allí, o incluso fondos de inversión especializados en este tipo de mercados. Para que os hagáis una idea de las posibilidades, desde trading blog nos ofrecen el gráfico de cotización de Orco Property en la bolsa de París. Una empresa especializada en el alquiler y compra/venta de vivienda en países de Europa del este. ¿No tiene mala pinta verdad? ¿Una futura burbuja inmobiliaria en estos países?

Quien quiera vender ahora un piso tendrá que rebajarlo

No lo decimos nosotros, lo dice Javier Sierra, el el presidente de la franquicia inmobiliaria Re/Max en España en una entrevista para el portal financiero Invertia. Aquí os dejamos algunas de las frases más interesantes de la entrevista. También la puedes leer completa aquí.

…Remax llegó a aplicar rebajas de hasta el 26% en sus pisos y todo ello le hizo aumentar significativamente sus ventas en enero..

…Quien crea que a partir de ahora podrá vender a los mismo precios que estos últimos años se equivoca…

…En nuestro país por ahora tan sólo se aprecia una desaceleración suave y un estancamiento de precios y, claro está, se venden menos inmuebles…

La entrevista completa es un fiel reflejo de la actualidad del mercado inmobiliario desde dentro, el punto de vista de los que tienen que vender y saben realmente como está el mercado

Los precios actuales de la vivienda están sobrevalorados un 30%

Una nueva noticia relacionada con la burbuja inmobiliaria. Según la OCDE, los precios actuales de la vivienda en España están sobrevalorados un 30%.

Según el informe publicado, este porcentaje de sobrevaloración está estimado sobre el nivel de equilibrio a largo plazo, lo que supondría que en el futuro debería haber una moderación de estos precios para ajustarse a su valoración real.

Las implicaciónes de esta “moderación” puede provocar numerosos daños colaterales sobre el sector de la construcción, el motor de nuestra economía durante los últimos años, lo que trasladaría estas consecuencias al conjunto de la economía española

La burbuja inmobiliaria

Tenía que ocurrir. No se sabia cuando, pero cada vez eran más latentes los peligros de invertir en un sector inmobiliario que en Bolsa parecía crecer sin pausa, cuando en la economía real, los signos de cansancio eran más que evidentes. La burbuja crecía, y ha bastado un único susto, el de los rumores de que las cuentas de Astroc, el paradigma de lo que parecía ser una empresa bien gestionada, no eran tan claras como se hacían ver.

Durante los últimos años las inmobiliarias y constructoras fueron las grandes beneficiadas de la entrada en el euro y la desaparición de las monedas nacionales europeas. El llamado “dinero negro” comenzaba a aflorar, y el mejor modo de “blanquearlo” era invertir en ladrillo. Los precios de la vivienda empezaron a subir a ritmos que nadie esperaba.

Los tipos de interés históricamente bajos ayudaron igualmente a que estas empresas inmobiliarias se endeudaran con fuerza e invirtieran en suelo ante las perspectivas de subidas de precios aún mayores. La banca olió el negocio que se escondía detrás y concedieron cada vez más hipotecas… y las fusiones y compras, como las de Fadesa, Colonial, o Riofisa, estuvieron a la orden del día… el resultado es que la gran mayoría de las empresas cotizadas en el sector está cotizando por encima incluso del valor activo neto de sus inversiones.

Pero los precios empezaron a estancarse. Ya hace un año que se viene diciendo que mes a mes, el precio de la vivienda se va frenando. Por otro lado, el tipo de interés comenzó a subir… la economía ya no es tan pudiente, y ha empezado a elevarse el nivel de morosidad bancario…

Paralelamente, las cotizaciones de las inmobiliarias han seguido incrementándose a un ritmo vertiginoso, en muchas ocasiones sin justificación alguna… y así, Astroc, que salió a Bolsa a mediados del 2006 a poco más de 5 euros… llegó a cotizar a principios del 2007 a 75 euros: una revalorización del 1500% en apenas 8 meses.

Sólo hacía falta alguna noticia mala para que esa burbuja inmobiliaria de la que se estaba hablando, recordando tiempos de la tan cacareada burbuja teconológica, estallara. Y al fin se produjo: Astroc Mediterránea, la niña bonita del sector, la que más ganancias había dejado en los bolsillos de los inversores, empezó a tener problemas con sus inversiones en el sector levantino. Pronto se filtró la noticia de que se le preparaba una auditoría… y finalmente, se corrió el rumor de que del beneficio del que tanto se había hablado que había conseguido, más del 50% procedía de operaciones extraordinarias, con lo cual se trataba de un beneficio que no estaba asegurado para el futuro…

Y la inmobiliaria valenciana empezó a caer. La semana pasada un 38%. Ayer lunes, sufrió otro fuerte varapalo, y hoy nada más abrir la sesión, empezó a caer a plomo, mientras la CNMV tenía que ampliarle las bandas de fluctuación. El resultado es que Astroc pasó a cotizar de 70 euros a cotizar a los 16 euros aproximadamente a los que ha cerrado hoy.

La mecha, en forma de dudas en el sector, había prendido, y hoy, 24 de abril, al fin estalló. En su caída, Astroc, arrastró al sector al completo: Urbas llegó a estar cayendo casi un 30%, Montebalito un 25%, Inmocaral, que ha sido hoy una de las más castigadas, un 25%, Urbis y Sacyr un 10%…. y con ellas todo el sector bancario tan influido por los elevados importes en hipotecas que tiene concedido a todas estas empresas. BBVA y Santander han caído un 3%. Popular y Sabadell un 4,5% por poner algunos ejemplos. El pánico por momentos llegó a apoderarse de todo el mercado continuo español, y el Ibex llegó incluso a tocar los 14.500 puntos, bajando de golpe más de 400 puntos, un 3%.

Finalmente consiguió repuntar un poco, pero el cierre final fue sin fuerzas y sin confianzas.

No obstante, la caída, fruto del pánico, es en la gran mayoría de los casos injustificada, y sin duda alguna, los perjudicados habrán sido los pequeños inversores que habrán vendido por miedo a quedar atrapados, mientras los grandes inversores probablemente hayan aprovechado esta caída para entrar en los valores más castigados y en los grandes valores como Telefónica o los Bancos.

Ahora nos toca esperar y confiar en Estados Unidos, para que su Bolsa, esta tarde/noche nos saque del apuro… y si hoy, el Dow y el Nasdaq cierran al alza, quizás mañana vivamos una sesión en sentido contrario, de alzas…

Inmobiliarias “low cost”: La burbuja inmobiliaria hace que el sector se reforme

Partiendo de la idea “low cost” (bajo coste) tan extendida entre los operadores y agencias de viajes, ModaInmobiliaria.com pretende en la actualidad marcar moda dentro del sector del ladrillo, basando su negocio fundamentalmente en unos muy reducidos costes, en la publicidad de la propia página y en sus servicios especiales a empresas que inicialmente serán gratuitos (posteriormente tendrán un precio muy reducido).

Los usuarios podrán anunciar en Internet totalmente gratis sus chalets, pisos, habitaciones, locales, naves, garajes, oficinas y terrenos para alquiler o venta, con la posibilidad de adjuntar fotos de los mismos. A los no-profesionales se les ofrecerá gratis su “paquete de servicio a particulares”, que consistirán en anuncios ilimitados y sin pagos indirectos (como las llamadas de activación a teléfonos de pago u otros). Y a los profesionales se les ofrecerá su “paquete de servicios a empresas” que inicialmente será gratuito e incluirá carga de bloques de anuncios, información estadística sobre cada uno de los anuncios, publicidad en las páginas del portal web a precios bajos etc.

Siguiendo el concepto “low cost”, ModaInmobiliaria.com llevará a cabo campañas para hacer a los vendedores y arrendadores no profesionales partícipes de los ingresos que genera el sector. Mediante sorteos de productos u otros servicios recompensará a los usuarios que anuncien sus inmuebles en la página web (en este caso, se comenzará con el sorteo de Ipod, de Apple).

Los compradores o inquilinos potenciales que utilicen la página se verán beneficiados del detalle con el que ModaInmobiliaria.com recogerá los datos, de los mecanismos que incorpora para mantener actualizada la oferta, y de su completo motor de búsqueda que facilitará la localización de propiedades que coincidan exactamente con lo que se desea.

Incorporará a su vez una sección de blogs con posibilidad de sindicación, que ofrecerá información útil para la compra-venta -o alquiler- de inmuebles y que servirá como punto de unión de los usuarios donde podrán aportar sus comentarios y opiniones para beneficio de la comunidad.

¿Adiós a la deducción de la vivienda?

Los ilustres economistas y pensadores del partido de José Luis Zapatero han lanzado al aire la posibilidad de que la actual deducción por la vivienda habitual desaparezca. La deducción que tienen las familias españolas se va a ver reducida para las viviendas compradas a partir de enero del 2006 quedando en el 15% sobre 9.000 euros tope con la nueva reforma del I.R.P.F y para las hipotecas contratadas con anterioridad se mantiene en el 20%.



Por sino fuera suficiente la carga que sufren las economías domésticas con las continuas subidas de precios en alimentos, servicios e impuestos ahora nos encontramos con este anuncio electoralista de quitar esta deducción de la vivienda para un total de 5.000 millones de contribuyentes.

La idea es quitar este “regalo” fiscal, a la vista está para los políticos y dar esta ayuda para las personas que quieren acceder a su primera vivienda y eliminar en la medida de lo posible la enorme especulación que hay respecto al tema de la vivienda, provocando menores subidas de los precios de las viviendas y menor número de casas vacías que en la actualidad.

Esperemos que la idea quede en borrajas puesto que perjudicaría a la mayoría de las personas con ingresos inferiores a 30.000 euros y probablemente provocaría movilizaciones sociales.

La crisis actual salpica a Deutsche Bank y Llanera

A Deutsche Bank le va a pasar factura crediticia e hipotecaria como así reconoció el propio presidente Josef Ackermann, que ha tenido que revaluar préstamos por valor de 29.000 millones de euros y ahora éstos tienen un valor menor del 4% - 6%. Como consecuencia de esto, el beneficio de Deutsche Bank disminuirá en 17.000 millones frente a un beneficio neto de 1.200 millones en el mismo periodo un año atrás.

El banco alemán es uno de los más grandes en cuanto a fusiones y adquisiciones y está a la espera de los movimientos corporativos de las empresas para ver si se pueden cancelar algunos créditos o renegociar las características de los créditos.



Otra empresa que se ha visto afectada por la crisis hipotecaria ha sido la inmobiliaria Llanera, que está negociando con Lehmann Brothers la forma de devolver un credito de 150 millones de euros, el cual está garantizado con un suelo comprado a Reva.

La compañía afirma que sólo tuvieron unos problemas de pago puntuales con algunos proveedores, Gallego, el consejero delegado de la compañía, el parón de las ventas y las vacaciones les ha pasado factura. Gallego también comentó que poseen solares, oficinas con las que hacer frente a la situación económica que están atravesando.

Reducción en la recaudación del impuesto de transmisiones patrimoniales

Debido a la explosión inmobiliaria sufrida en los últimos años por España, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) han alcanzado una gran importancia en el presupuesto de las comunidades autónomas.

Una consecuencia más en la disminución de las ventas de las viviendas, al margen de que se vean afectadas las cuentas de los bancos porque se realicen menos hipotecas, es el descenso en la recaudación del principal impuesto para las comunidades autónomas que grava las compra-ventas de viviendas.

Este descenso del impuesto de transmisiones patrimoniales, entre un 10% y un 20%, está trastocando las cuentas públicas porque, además, el Gobierno obliga a las comunidades autónomas a terminar el ejercicio con un superávit del 0,25%.

Todas las comunidades autónomas se verán afectadas por ese descenso recaudatorio, en mayor o menor medida, aunque algunas suplirán esa reducción con los ingresos procedentes de otros impuestos como el IVA, el impuesto de patrimonio. Para Madrid, los ingresos por el ITP, representan un 22% sobre el total de sus ingresos y para Cataluña supone un 15%, siendo estas las comunidades que más dependen de la recaudación de estos ingresos.

El BCE da un respiro

Jean Claude Trichet a la cabeza del BCE decidió mantener los tipos de interés en el 4% porque dada la inestabilidad financiera en el momento presente de las empresas y entidades financieras era lo más aconsejable, debido a problemas de liquidez e hipotecarios. Ya que no se podían arriesgar a causar males mayores a la economía sin tener más datos acerca de la inflacción y del ritmo de crecimiento.

Y es tal la incertidumbre que desde que iniciara el BCE en el año 2005 las subidas de tipos de interés, en su comunicado no se refleja que su política monetaria es acomodaticia como hasta ahora, sino que da a entender que a pesar de los riesgos inflacionistas si tuvieran que rebajar los tipos lo harían.

Hay posiciones para todos los gustos ya que el BCE si atendiera a las subidas últimas del petróleo y de algunas materias primas y al repunte de la inflación del 1,7% al 2% en agosto debería subir los tipos.



La posición contraria la tenemos en que no se debería tocar los tipos ya que hay ciertos índicadores que reflejan bajadas como el índice de confianza de la eurozona Zew o el PMI.

Es de agradecer que de momento se mantengan los tipos de interés lo que supondrá al menos en las próximas revisiones de nuestras hipotecas aunque sea minimamente un ahorro para nuestros bolsillos porque el euribor o se mantendrá estable o subirá en menor medida que hasta ahora.

Tecnocasa pierde franquicias

Tecnocasa es otra inmobiliaria víctima de los tiempos que corren y que está pasando sus apuros ya que de 1050 franquicias ya pasado a tener 145 menos en lo que va de año por cierres o por traspaso. Se dice pronto que en menos de 1 año algo más del 10% de tu negocio desaparezca pero es así ya que estamos viendo los primeros síntomas del reventón de la burbuja inmobiliaria.



El dato es esclarecedor ya que los comerciales de Tecnocasa tardan en vender 18 días más un piso, una cifra que pasa a ser de 112 días respecto al mismo periódo del año anterior. Esta mayor tardanza se debe a que finalmente tienen que rebajar el precio de los inmuebles en un tira y afloja si quieren convencer al potencial comprador.

Por su parte el presidente de Tecnocasa, Angelo Ciacci confía en poder llevar a cabo su idea de expansión ya que a pesar de este varapalo sufrido, espera llegar a la cifra de 2.000 franquicias pero sin marcarse una fecha concreta.

En un informe de Tecnocasa se observa como el precio por metro cuadrado ha subido solamente un 5.5% frente al casi 17% del mismo periodo del año anterior, reflejando una desaceleración del precio de la vivienda de segunda mano y que el precio por metro cuadrado de una vivienda de menos de 70 metros cuadrados es mayor que el de una vivienda de más de 70 metros.

Mutua Madrileña y sus medidas sociales

¿ A quién no le gustaría trabajar para Mutua Madrileña? Supongo que a la mayoría de personas ya que ser trabjador de esta mutua conlleva la ventaja de no tener que hacer frente a la subida de las cuotas mensuales de sus hipotecas durante los próximos cino años según anunció el presidente de Mutua Madrileña, José María Ramírez Pomatta.

Dicha mutua tomará como base de cálculo el tipo de interés que había en el año 2005 para saber cuánto tendrá que abonar a sus empleados por el incremento del Euribor. Esta ayuda será de un máximo de 300 euros y podrán recibirla desde comienzos del nuevo año hasta el 2012.

Desde luego no podemos decir que no sea una medida innovadora, pionera o más bien es una medida social, en la que ha primado el interés del bienestar del trabajador antes que los intereses de la empresa, aunque se trata de un coste relativamente importante ya que no estaríamos hablando de un coste total de 300.000 ó 600.000 euros sino que probablemente se dispararía esa cifra a algunos millones de euros.

Pero a buen seguro que este gasto “extra” no le va a crear ningún desbarajuste a las cuentas de Mutua Madrileña ya que quieren seguir con el ritmo de crecimiento y de expansión que inciaron en el año 2002 y para ello están buscando la adquisición de empresas que le hagan ser más grande a nivel estructural y económico.

Sando y Acciona ofrecen regalos por sus pisos

Las inmobiliarias se las están ingeniando para salir lo mejor paradas de la crisis inmobiliaria ya que visto el panorama de como la inmobiliaria Llanera y otras tantas tienen dificultades para pagar sus deudas y puesto que la gente ya no hace inversiones en viviendas de manera especulativa porque no pueden arriesgarse a tener que formalizar la compra de la vivienda con los gastos que ello conlleva al no encontrar un comprador.

Éstas han decidido ganar menos dinero pero aguantar el chaparrón tirando de promociones y de regalos como la que presenta la inmobiliaria Sando en el salón inmobiliario de Barcelona que se celebra hasta el 11 de noviembre sus promociones de viviendas llevadas a cabo en Cataluña en las que ofrece a los compradores un año de hipoteca gratis. Con este tipo de ofertas espera aumentar Sando su facturación hasta los 1.000 millones de euros para este año.

Mientras que Acciona también se ha puesto manos a la obra y dará un cheque regalo de 12.000 euros para gastar en el Corte Inglés para todas aquellas personas que les compren una vivienda en el Meeting Point de Barcelona donde además Acciona presentará las viviendas ecoeficientes que está construyendo para una mejor utilización de los recursos disponibles y que ello repercuta en un ahorro de costes.