Qué es una hipoteca subprime

Hoy quiero hacer un breve comentario sobre este anglicismo que tan traído y llevado está últimamente en cualquier tertulia, sea o no financiera.

Se habla de las hipotecas subprime igual que cuando se empezó a poner de moda los “hedge funds”, más o menos por el estilo.


Por qué hablamos hoy de ello…. Precisamente por el mal dato de venta de viviendas nuevas que salió ayer y que ha hecho tambalear a las bolsas en general, y por los comentarios del primer mandatario de la FED, Bernanke.


Un crédito , una hipoteca subprime es aquella hipoteca considerada de “riesgo” por aquel a quien se concede. El prestatario tiene unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria “normal” aceptaria , bien porque no tiene un trabajo estable, bien porque empieza, bien porque sus ingresos no son recurrentes o porque no se pueden demostrar mediante nominas, recibos, etc…y con éstas caracteristicas éstos prestatarios no tienen acceso a avales bancarios.

En éstos casos, existen entidades de financiación, que no bancos, que se dedican a éste tipo de clientela. Aunque muchos bancos ya se han hecho en propiedad con éstas entidades, aunque van en paralelo a ellas. ¿Cómo se conceden éstas hipotecas?, generalmente aplicando una tasa de interés superior a la del mercado,negocio bastante rentable en escenarios de tipos de interés bajos, sobre todo porque el cliente tiene siempre la intención de no perder su casa y pagar, al igual que los clientes habituales de las hipotecas “normales”. En EE UU se funciona con un sistema crediticio diferente del nuestro: tienen una escala de calificación por puntos, así te van adjudicando puntos según el nivel de ingresos y sobre todo de puntualidad en los pagos. Los créditos subprime son los que tienen una calificación inferior a 620 puntos. ( lo normal es tener una calificación por encima de 800).


Muchas veces, el prestatario incurre en solicitar éste tipo de préstamos por circunstancias muy adversas e imprevistas : enfermedad / muerte del cabeza de familia, desempleo, etc. Incluso sirven para “refinanciar” deudas, esto es que te tasan la vivienda por encima del valor de mercado, a lo que restan la deuda hipotecaria vigente y la diferencia te la dan en efectivo. Eso sí, a una tasa de interés superior. Esto te permite salir momentáneamente de una situación difícil, pero está comprobado que mantener una situación así más de 4 años, pasa una factura mas elevada, sobre todo si el escenario de politica monetaria indica subidas adicionales de tipo de interés.

Las hipotecas subprime son en principio muy beneficiosas para ambas partes, el sistema crediticio y el particular, porque pueden acceder a tener una vivienda más personas, y a su vez generar mas riqueza…. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque ademas recordemos que no existen avales….por esto Bernanke ( insisto que tambien por otros motivos) estaba tan preocupado y reitera su preocupación por la morosidad.


Otro tema sería titulizar toda ésta deuda…. Pero esto es otra historia.